DERECHO INMOBILIARIO: REMATE

LOTE DE TERRENOS, BORRIQUEROS, LIMACHE.

“TASACIÓN COMERCIAL PREDIOS RÚSTICOS”

2° Juzgado Civil de Valparaíso

Causa ROL C-2843-2016

VARGAS / GARDELLA

PARCELAS DE AGRADO DE LA RESERVA COOP. N° 4 BORRIQUEROS DE LA COOPERATIVA DE LA REFORMA AGRARIA LOS LAURELES LTDA.

PARCELAS : 16-B, 16-D, 16-F, 16-G.

COMUNA DE LIMACHE

REGIÓN DE VALPARAÍSO

RUBÉN MIRALLES CAICEDO, Arquitecto.

INTRODUCCIÓN INFORME TASACIÓN

1.1.- REQUIRIENTE INFORME DE TASACIÓN

Rubén Miralles Caicedo, Arquitecto Perito Judicial, RUT. 5.939.601-3, en este acto entrega a US. el presente Informe de Tasación Comercial para ilustrarlo para mejor resolver en la causa. N° C-2843-2016, caratulada “Vargas con Gardella”. Los predios a tasar corresponden a los sitios individualizados como parcela N° 16-B, 16-D, 16-F Y 16-G los cuales se encuentran ubicados en el sector los Borriqueros, perteneciente a la comuna de Limache, Quinta Región.

1.2.- GENERALIDADES

A) OBJETIVO DEL INFORME

Determinar el valor comercial de los sitios anteriormente individualizados, según sus características topográficas, de emplazamiento, grado de urbanización del sector, potencialidad de uso del suelo, atractivo comercial, entre otros, a través de la comparación de los valores que hoy en día el mercado inmobiliario se encuentra dispuesto a pagar, por sitios de estas características y ubicados en este sector.

B) DILIGENCIAS PRACTICADAS

• Lectura y análisis de antecedentes.
• Visita a terreno y recorrido a los predios involucrados.
• Toma de fotografías en terreno
• Toma de fotografías aéreas.
• Consulta de los antecedentes de las parcelas involucradas en el Conservador de Bienes Raíces de Limache
• Consulta por antecedentes en el SII, acerca de los predios a valorizar.

1.3.- ACTA DE VISITA DE RECONOCIMIENTO

El día 17 de Agosto del presente año a las 10.00 A.M. nos hicimos presentes en el lugar donde se encuentran las parcelas que se deberán tasar. Estas se ubican en los extramuros del pueblo de Peñablanca. El área donde están emplazadas las parcelas es de carácter rural y ellas están dotadas solamente de electricidad. Para acceder a ellas, se debe salir del pueblo e internarse en el campo. Los caminos son sinuosos y de una precaria calidad. En las inmediaciones de las parcelas se encuentran algunas viviendas las cuales son habitadas permanentemente por sus propietarios. Las parcelas que nos preocupan se encuentran eriazas y no están cercadas, en parte están cubiertas por arbustos endémicos y pastos típicos de la región.

Asistieron a la diligencia : El abogado de la parte demandante don : Alfredo Ferrada Valenzuela

Rubén Miralles C. : perito, Arquitecto

Esteban Vigueras L. : Arquitecto colaborador

La diligencia concluyo a las 11:30 hrs.

En la fotografía aérea tomada por este perito se señala el lugar de encuentro de la visita de reconocimiento que tuvo lugar en las inmediaciones de las parcelas sujetas a tasación (en color rojo se gráfica el área aproximada en donde se ubican las parcelas)

2.1.- ACCESO AL LUGAR

Las parcelas objeto de la presente tasación se encuentran ubicadas en el sector norte del pueblo de Peñablanca, en el sector denominado los Borriqueros, este sector es perteneciente a la comuna de Limache. El sector de los Borriqueros se encuentra fuera de los límites urbanos que establece el Plan Regular Comunal, por lo tanto a esta zona se le considera como zona rural, es decir, es un sector en donde se permite únicamente la parcelación de terrenos desde los 5000 m2. En cuanto a la conectividad hacia el sector podemos señalar que es posible acceder a él a través de un camino o huella (línea color verde en el plano) que comienza en la calle Santa Elena (sector norte de Peñablanca) que vendría siendo el límite entre la zona urbana y la rural. El camino de acceso hacia las parcelas en la medida que se aleja de la zona urbana comienza a adquirir pendientes ascendentes y descendentes ya que contornea la topografía de los cerros, este camino fue elaborado mediante la extracción de la capa superficial vegetal del suelo quedando a la vista el terreno en su estado natural compactado. Desde el acceso a la zona rural por calle Santa Elena hasta llegar al sitio en donde se encuentran emplazadas las parcelas a valorizar existe un trayecto de entre 5 y 7 minutos en vehículo.

2.2.- GRADO DE URBANIZACIÓN Y CONSOLIDACIÓN DEL SECTOR

En cuanto a los caminos que otorgan accesibilidad al sector podemos señalar que estos fueron elaborados mediante la extracción de la capa vegetal del suelo quedando a la vista el terreno en su estado natural compactado. Los caminos señalados no cuentan con la construcción de obras de arte, es decir, todas aquellas obras que evitan el escurrimiento de las aguas al interior del mismo camino evitando así el rodado del terreno, por lo tanto los caminos constantemente están sufriendo erosiones, lo que provoca a la larga un efecto de calamina en el terreno resultando peligroso para el control y manejo de los automóviles que circulan por estas vías.

En la imagen aérea es posible apreciar que existe un grado de ocupación al interior de la parcelación, sobre todo de las parcelas que se encuentran contiguas a los caminos principales . Según lo observado en terreno la gran generalidad de estas parcelas cuenta con una construcción de tipo habitacional, eventualmente utilizada como segunda vivienda de veraneo o descanso. Uno de los principales aspectos que propicia la habitabilidad en este sector es el hecho de que existe postación eléctrica que acompaña los caminos principales, la cual suministra de electricidad a las parcelas del sector, pero únicamente de electricidad ya que los caminos no cuentan con sistema de iluminación pública, lo que se traduce en que el sector queda sumido en la completa oscuridad cuando cae la noche. Como se mencionó anteriormente el sector únicamente cuenta con servicio de electricidad y carece por otro lado de los sistemas de agua y alcantarillado, en su reemplazo las viviendas en este sector cuentan con grandes estanques para el almacenaje de agua y con sistemas de alcantarillado particulares.

Fotografía dirigida hacia los sitios a tasar, en donde se aprecia de fondo la postación eléctrica existente y la conformación de los caminos de terreno compactado.

III  INDIVIDUALIZACIÓN DE LOS SITIOS

3.1. FORMA, CABIDA Y EMPLAZAMIENTOS DE LAS PARCELAS A VALORIZAR.

Fotografía en donde se señala aproximadamente el área de emplazamiento de los sitios tasados y la zona por donde se encuentra encausada la quebrada existente.